Plesmanduin wordt één van de meest bijzondere woongebieden van Den Haag. Het project in de wijk Duttendel omvat de hoogwaardige renovatie en transformatie van een voormalig KLM hoofdkantoor en Ministerie van Verkeer en Waterstaat (tevens Rijksmonument) tot een ruim 60.000 m2 tellend gebouw met royale en luxe afgewerkte stadswoningen, appartementen, penthouses en loftwoningen, voor mensen van alle leeftijden en gezinssamenstellingen. Ook is er ruimte voor kantoren en commerciële ruimten. Het behoud van authentieke details, de imposante monumentale entree én de prachtige ligging in een groene omgeving geven het project extra cachet.

Roodenburg is verantwoordelijk voor de complete verduurzaming van Plesmanduin. “Omdat het monumentale gebouw uit 1938 een bijzondere constructie heeft en omdat wij zeer ervaren zijn op het gebied van renovaties, heeft ontwikkelaar Impact Vastgoed ons al in een vroeg stadium bij het project betrokken”, vertelt Arno Schrader, Projectleider bij Roodenburg. “Vanaf de ontwerpfase hebben wij meegekeken naar, meegedacht over en meegeëngineerd aan alle benodigde werktuigkundige en sanitaire installaties, conform de actuele bouweisen (SWK garantie en BENG). Hierbij is nadrukkelijk aandacht besteed aan duurzaamheid en geluid. In opdracht van Impact Vastgoed, Van Wijnen en Eteck realiseren wij, samen met onze partners, nu alle gebouwinstallaties in de gebouwdelen B, C en D, inclusief bijbehorende meet- en regeltechniek. Hierbij onderhouden we nauw contact met Monumentenzorg. Voor de montage van de roosters, ontluchtingen en andere doorvoeren maken we waar mogelijk gebruik van bestaande gevelopeningen, terwijl nieuwe toevoegingen zorgvuldig worden gekozen. Om alle installaties snel en zonder faalkosten te kunnen monteren en om het overzicht in dit omvangrijke project te behouden, werken we bovendien met kleurcodes.” In een latere fase zal Roodenburg ook een hotel realiseren in bouwdeel A, waar nu nog alle bouw- en schaftketen zijn ondergebracht. “Bovendien worden nog drie nieuwe appartementengebouwen toegevoegd op de plek van het huidige pand de Saxofoon.”

“De kern van Plesmanduin wordt gevormd door een staalconstructie, die is omgoten met beton”, vertelt Schrader. “In het midden van de gang is bovendien een betonnen duct voorzien, waarin diverse installaties zijn ondergebracht. De meeste installaties liggen echter langs de duct en in de toekomstige woningen.” Bijzonder zijn ook de dubbele vloeren, vertelt hij, die zijn opgebouwd uit een betonvloer van circa 10 cm, een holle ruimte en weer een betonvloer van 10 cm. Alleen tussen niveau -1 en -2 is een volwaardige betonvloer van 200 mm dik voorzien. “Vanwege de bijzondere constructie moeten we alle maatvoeringen in het werk controleren. Voordat we onze sparingen aanbrengen, wordt bovendien een gat voorgeboord om te kijken of er geen ijzer in de weg zit. In de bouw zijn namelijk maat- en constructieafwijkingen geconstateerd t.o.v. de revisietekeningen.”

De bijzondere constructie zorgde bovendien voor alternatieve installatiekeuzes. “Aanvankelijk zouden we een groot luchttoevoer- en afvoerkanaal aanbrengen op de bovenste verdieping, waarna we middels zakkanalen de luchttoevoer en luchtafvoer van de onderliggende verdiepingen zouden regelen. Dit kostte echter zoveel nuttige woonruimte, dat besloten is om in ieder bouwdeel een centrale schacht te maken en langs de duct naar de woningen te gaan. Dit houdt in dat er alleen nog een sanitaire schacht in de woningen overblijft. Elke woning beschikt over een gescheiden rioleringssysteem, dankzij de toepassing van speciale standleidingen zonder omloop- of secundaire ontspanningsleidingen.”

De acht penthouses/loftwoningen krijgen een eigen WTW-unit. De ventilatie van de overige woningen wordt centraal geregeld via luchtbehandelingskasten onder het zadeldak, vertelt Schrader. “Ieder bouwdeel (B, C, D1 en D2) krijgt zijn eigen luchtbehandelingskast, die verse buitenlucht aanzuigt, middels een change-overbatterij voorbehandelt en op de juiste temperaturen in de woningen inblaast.” Voor de verwarming en koeling van de woningen is gekozen voor een WKO-installatie in combinatie met warmtepompen en vloerverwarming/vloerkoeling. “Omdat Plesmanduin bovenop een waterwingebied staat, worden de bronnen aan de overzijde geboord; op de Koninginnegracht. Om hier te komen, zijn medio maart twee gestuurde boringen uitgevoerd; één boring van 180 meter naar de koude bronnen en één van 95 meter naar de warme bronnen. In het veld is vervolgens de splitsing gemaakt tussen de twee koude en twee warme bronnen. Vanaf hier gaan we dwars door het terrein naar het paviljoen (het deel van Plesmanduin met het koperen dak). Onder dit paviljoen, op niveau -2, wordt de WKO-ruimte ingericht. Hier plaatsen wij de bron-TSA’s, drie lage temperatuur warmtepompen, vier hoge temperatuur warmtepompen en twee buffervaten van elk 4.000 liter, zodat bewoners én andere gebruikers altijd over ruim voldoende warm tapwater beschikken. In het WKO-systeem en de buffering zijn het hotel en de nieuwbouw alvast meegenomen. De WKO-installatie is zodanig ontworpen en gerealiseerd dat deze ook zonder aanpassingen kan voldoen aan de warmte- en koudevraag van de installaties van het hotel én de nieuwbouw.”