Floating Office Rotterdam

Het mondiale hoofdkantoor van het Global Center on Adaptation (GCA) wordt gehuisvest in een uniek en drijvend kantoorgebouw in de Rotterdamse Rijnhaven: het Floating Office Rotterdam (FOR). Begin 2020 is gestart met het betonnen drijflichaam en vanaf augustus 2020 volgde de bovenbouw van het ‘grootste drijvende kantoor ter wereld’, dat vanaf de oplevering begin Q2-2021 volledig zelfvoorzienend en energieneutraal zal functioneren. Het gebouw, naar een ontwerp van Powerhouse Company, beschikt over een breed scala state-of-the-art duurzaamheidsmaatregelen, is grotendeels gebouwd van hout en is volledig demontabel en circulair. In opdracht van aannemerscombinatie FOR Building VOF (Valleibouw en Bouwbedrijf Osnabrugge) is Roodenburg Installatie Bedrijf b.v. verantwoordelijk voor alle werktuigbouwkundige, sanitaire en elektrotechnische installaties.

“Zowel aan het ontwerp als de bouw van FOR ligt een BREEAM-NL ‘Outstanding’ ambitie ten grondslag; de basisopdracht is BREEAM-NL ‘Excellent’”, vertelt Kevin Lems, projectleider bij Roodenburg. “Onder andere de warmte- en koude-opwekkingsinstallatie levert hier een belangrijke bijdrage aan. In de betonnen drijflichamen van het kantoorgebouw zijn twee water/water-warmtepompen geplaatst, die warmte en koude onttrekken uit het water van de Rijnhaven en beschikbaar stellen aan de afgiftesystemen. In tegenstelling tot de meeste projecten, waar het water fysiek wordt opgezogen en door een warmtewisselaar wordt gehaald, is in dit project gekozen voor een bijzonder alternatief. Toen de drijflichamen in aanbouw waren, hebben we kunststof leidingen in de betonvloer van de bakken aangebracht. De in totaal dertien systemen zijn slim gekoppeld en vormen straks gezamenlijk de warmtewisselaar. Dankzij dit systeem kunnen waterfiltratie en andere specifieke maatregelen efficiënt worden ondervangen.”

Voor de klimaatregeling zijn de kantoorruimtes ingedeeld in zones van 6 bij 6 meter, vertelt hij. “Per regelzone is een vierpijps klimaatplafond geïnstalleerd, waarmee zowel verwarmd als gekoeld kan worden. En ook de toevoer van voldoende verse lucht wordt door de klimaatplafonds geregeld. In de drijflichamen is per mogelijk bouwdeel en/of huurder een luchtbehandelingskast geplaatst, die de aangezogen buitenlucht conditioneert.” In totaal zijn vijf luchtbehandelingskasten geïnstalleerd, voor de horeca, het vergadercentrum en de twee kantoorverdiepingen.

Bijzonder in dit project is volgens Lems dat Roodenburg alle nutsvoorzieningen zelf moet aanleggen. Denk bijvoorbeeld aan de waterleidingen, data- en elektrakabels, maar ook aan de  riolering. “Alle nutsbedrijven stoppen op de vaste wal, terwijl het nieuwe kantoorgebouw op ruim 70 meter van de kade komt te liggen”, vertelt hij. “Omdat het tussenliggende drijvende park door de gemeente pas op een later moment wordt aangelegd, was aansluiten op deze constructie geen optie.” Een oplossing werd gevonden bij duik- en bergingsbedrijf W. Smit, dat samen met Roodenburg alle kabels en leidingen over de bodem van de Rijnhaven gaat aanleggen. “Om de waterhoeveelheid, waterdruk en waterverversing/-kwaliteit te garanderen, wordt op de kade een drukverhogingsinstallatie toegevoegd. De prefab betonnen techniekruimte wordt ingebouwd in de kade, onder de bestrating, waardoor de beeldkwaliteit van de kade niet wordt verstoord.”

Bovenstaande werkzaamheden, in combinatie met de korte doorlooptijd én bijzondere ligging in de Rijnhaven maken Floating Office Rotterdam tot een uniek project, benadrukt Lems, die ook een constructieve uitdaging aanhaalt: “Zoals verwacht trad tijdens de bouwwerkzaamheden een lichte bolling op in het drijflichaam. Daarom is op voorhand een systeem van voorspanning ontworpen die, samen met het toenemende gebouwgewicht, de constructie nivelleert. Het drijflichaam heeft in de uiteindelijke staat echter nog altijd een lichte bolling. Constructief en bouwtechnisch was dat ingecalculeerd, maar voor de installatietechniek heeft het wel gevolgen. Immers moeten wij zorgen dat bijvoorbeeld schoon en vuil water straks zonder belemmeringen de juiste kant op stromen. Om hier binnen de beperkte natuurlijke afschothoogtes invulling aan te geven, is niet eenvoudig, maar dankzij een gezonde dosis creativiteit kunnen we ook deze uitdaging ondervangen. In korte tijd hebben we al gigantisch veel werk verzet, met een beperkt aantal mensen. Iedereen die bij FOR betrokken is, verdient hiervoor een groot compliment.”